こんにちは。
親が亡くなって実家が空き家になった、あるいは施設に入居して誰も住まなくなった…。
そんな状況、今の日本ではどの家庭にも起こりうる話です。
「とりあえずそのままにしておこう」と思いがちですが、
実はそれが大きな問題の始まりにもなりかねません。
今回は、誰も住まない実家を放置したときに起こるリスクや、
売却を考える前に知っておきたいポイントをお伝えします。
放置すると「固定資産税」が高くなる可能性も
住まなくなっても、土地と建物には固定資産税がかかります。
通常は住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で税率が下がっていますが、
家が老朽化し倒壊の危険があると「特定空き家」に指定され、
税が最大6倍になることもあります。
つまり、「誰も住んでいないけど取り壊すのはもったいない」と思って放置しておくと、
逆に出費が増えるケースがあるのです。
防犯・防災の面でも心配
長く人が出入りしない家は、防犯面でもリスクが高まります。
不法侵入やいたずら、放火の被害などが起きることも。
さらに、屋根や外壁が老朽化すれば、強風や地震の際に周囲へ被害を及ぼす可能性もあります。
近所との関係にも影響します。
「草が伸びっぱなしで見た目が悪い」「虫が増えた」などの声が出ると、
管理不足がトラブルにつながることも。
思い出がある家だからこそ悩む
親が建てた大切な家。
小さいころの思い出が詰まっている場所を手放すのは、気持ちの面で簡単ではありませんよね。
でも、「いつか誰かが住むかも」「まだ判断できない」と思いながら放置してしまうと、
知らないうちに家の価値がどんどん下がってしまいます。
実際、空き家の中でも5年以上放置された家は、
売却価格が新しいものに比べて半分以下になることもあります。
早めの判断が大切です。
まずは「維持」か「売却」かを整理しよう
実家をどうするか考えるときに、最初に決めたいのが
「残して維持するのか」「売却するのか」です。
- 維持 → 定期的な清掃・草刈り・水回り管理・換気などが必要
- 売却 → 不動産会社への査定依頼・登記書類の確認・相続手続きが必要
どちらの道を選ぶにしても、「現状を把握すること」が第一歩です。
実家を売るときの流れをわかりやすく解説！
いざ実家を手放すと決めても、「不動産の売却って何から始めればいいの？」と
戸惑う方は多いものです。
ここでは、初めてでも分かりやすいように、実家売却までのステップを順番に見ていきましょう。
1. 不動産会社に査定を依頼
まずは、実家がどれくらいの金額で売れるのかを知ることから始めます。
不動産会社に査定を依頼すると、建物の状態や地域の相場から
おおよその価格を教えてもらえます。
最近ではネットの「簡易査定」サービスも多くありますが、
できれば現地を見てもらう「訪問査定」がおすすめです。
築年数やリフォームの有無で価格が変わるため、正確な金額を知るには現地確認が大切です。
2. 相続登記の確認
親名義の家を売る場合、名義を相続人に変更しておく必要があります。
「相続登記」です。
2024年から義務化されており、しないままだと過料が科されることもあります。
相続登記は、法務局で手続きできますが、書類が複雑なので司法書士に依頼する人も多いです。
3. 不動産会社と契約する
査定に納得したら、不動産会社と「媒介契約」を結びます。
ここで販売活動が始まります。
- インターネット広告への掲載
- 現地見学（内覧）の調整
- 価格交渉のサポート など
複数の会社に相談して、自分の希望や対応が合うところを選ぶと安心です。
4. 売買契約を結ぶ
買い手が見つかったら、条件を確認して売買契約を結びます。
このとき手付金を受け取るのが一般的です。
契約書には「引き渡し日」や「残代金の支払い方法」などが明記されます。
5. 引き渡し・決済
契約の条件に沿って最終の支払い（決済）が行われ、鍵を引き渡せば売却完了です。
ここで「抵当権」や「登記の変更」などを司法書士が処理します。
この流れを把握しておくと、「次に何をすればいいのか」が見えてスムーズに進められます。
6. 売却にかかるお金もチェック
売るときには、いくつかの費用が発生します。
- 仲介手数料（売却額の3%＋6万円が上限）
- 登記費用（数万円程度）
- 不用品の処分費（トラック1台で5〜10万円程度）
- 場合によってはリフォーム・解体費用
あらかじめ見積もっておくことで、「思っていたより手元に残らない」という後悔を防げます。
売る前に知っておきたい注意点とトラブル防止策
実家の売却には思った以上に手続きや判断が多く、あとで「知っておけばよかった…」
となるケースも少なくありません。
ここでは、実際によくある注意点と、トラブルを防ぐためのコツを紹介します。
相続人が複数いる場合は「全員の同意」が必要
兄弟姉妹が複数いる場合など、実家の名義を相続した人が複数人いると、
売却には全員の同意が必要になります。
たとえ代表して兄弟の1人が話を進めたくても、後で誰かが「聞いていない」と言えば
取引自体が止まることも。
円満に進めるためには、初めに相続人全員が集まり、
「どうするか」の話し合いをきちんと行いましょう。
司法書士やファイナンシャルプランナーに同席してもらうのも安心です。
家の中をきれいに整えておくと売れやすい
意外と見落とされがちなのが「家の見た目」。
売却前に掃除や整理をしておくだけで、印象がぐっと良くなり、
買い手が見つかりやすくなります。
- 不用品を処分して部屋を広く見せる
- 窓を開けて風を通し、カビ臭対策をする
- 庭の草木を整えて、外観を清潔に見せる
もし遠方に住んでいて自分で管理が難しい場合は、
地元の「空き家管理サービス」に依頼する手段もあります。
月1万円前後で清掃や点検をしてくれるサービスもあります。
家を解体して土地だけで売る方法もある
古い家屋の場合、「建物付き」では買い手がつかず、
壊して更地にしてから売った方が早く決まるケースもあります。
ただし、解体には費用がかかります。
延床30坪程度の木造住宅だと、解体費用は100〜150万円ほど。
売却後の手取り額と照らして検討するのが良いでしょう。
ちなみに、空き家を解体して売る場合、
「譲渡所得税の特別控除（3,000万円）」が使えるケースがあります。
一定の条件を満たせば、税負担を大きく減らせるので、税理士にも相談しておくと安心です。
売却後の確定申告も忘れずに
不動産を売るときには、売却益が出た場合「譲渡所得税」がかかります。
ただし、実家を相続して売却した場合は
「取得費加算の特例」や「空き家に関する特別控除」など、税金を軽くできる制度もあります。
利益が出なくても、税務署から問い合わせが来る可能性もあるので、
一度は税理士や税務相談窓口に確認しておくと良いです。
売却しないという選択肢もアリ
実は、「売る以外」にも選択肢はあります。
- 賃貸に出して家賃収入を得る
- リフォームして二世帯住宅にする
- 地域の空き家バンクに登録する
特に地方では「空き家バンク」に登録することで、
移住希望者や若い家族が見つかることもあります。
思い出の家を誰かに住みつないでもらうという選択も素敵ですよね。
無理せず、専門家を頼るのがいちばん
「売る」「残す」「貸す」——どの道を選んでも、やることが多く一人では大変です。
司法書士、不動産会社、税理士、FPなど、それぞれの得意分野をうまく活用しましょう。
特に介護や相続、葬後の整理などが同時進行になる時期は、
家族だけで抱え込まずに専門家と連携することが大切です。
最後に
誰も住まない実家の問題は、放置しても解決しません。
老朽化や税金の負担が増す前に、まずは「今どんな状態か」「どういう選択肢があるか」を
知ることが第一歩です。
少しずつでも、行動を始めれば道は見えてきます。
今後の暮らしや家族の将来のために、早めの検討をおすすめします。
誰も住まなくなった実家をどうするか――
それは、家族の新しい生活を考えるきっかけにもなります。
売却を「終わり」と考えるのではなく、「新しいスタート」と捉えると、
少し心が軽くなりますよ。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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困った不動産の売却なら「ワケガイ」
参考
- 「空き家の発生を抑制するための特例措置」国土交通省
- 「相続登記の申請義務に関するQ&A」法務省
- 「被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例」国税庁
- 「相続した不動産を売却する手順・必要書類・注意点・節税対策は？」HOMU4U
- 「空き家を売却する時の注意点7選・必要な税金や不動産会社の選び方も解説」不動産相談所
- 「空き家を売却する際の注意点！流れや費用もわかりやすく解説」お金のトリセツ
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